（2025年5月，上海）在商业地产从增量扩张转向价值深耕的行业变局中，招商商管凭借“战略定力”与“创新破局”双轮驱动，交出了一份亮眼的转型答卷。作为招商蛇口旗下核心商业运营平台，招商商管以“X+商业”战略为引擎，推动行业向场景化、体验化、生态化方向迭代。

图：深圳海上世界片区

自2021年提出“三个转变”战略以来，招商蛇口逐步实现从开发主导向经营赋能、从重资产压舱到轻重协同、从同质化竞争向差异化赛道的跨越。作为招商蛇口旗下商业地产投资、运营和管理核心平台，招商商管过去三年年均增速超30%，持有管理商业项目超80个，管理面积突破500万㎡，轻资产签约项目达20余个， 重点城市代表性项目平均出租率超97%。

“X+商业”战略的深化，标志着招商商管从“物理空间运营”向“情感与场景共创”的跃迁。通过“亲子家庭”“文旅体验”“城市更新”三大支点，其在上海曹路招商花园城、厦门海沧招商花园城等标杆项目中，验证了“情感联结比功能供给更具溢价力”的商业法则。

多元特色样本：差异化竞争力的实践路径

招商商管通过多元项目持续强化市场竞争力。上海曹路招商花园城以“曹路市集+天环飞瀑+星际跑道”三大原创场景突破传统购物中心形态，定位“潮玩空间站”，开业首年即吸引超1500万客流，实现销售额8.3亿元，成为区域公共生活枢纽。厦门海沧招商花园城引入50%区域首店，涵盖运动潮流、亲子娱乐等业态，年客流突破1500万，带动海沧商圈能级跃升；而上海海上世界以“滨水文旅商业”为定位，整合邮轮母港、五星级酒店、亲子度假公寓、主题商业等业态，打造“海上欢乐场”。

图：上海曹路招商花园城

在存量焕新领域，厦门海上世界通过焕新招商·冰雪世界与中鱼视界海洋王国主力业态，联动国际时尚周等城市级活动，夯实“时尚潮玩欢乐场”定位；上海森兰招商花园城以森兰湖绿地为载体打造沉浸式IP体验，2024年客流与销售同比分别增长20%和15%；深圳蛇口招商花园城升级改造后引入多家首店，客流与销售额同比增幅达81%和50%，进一步巩固其“南山中央都市生活新地标”地位。

图：厦门海上世界冰雪世界

轻资产拓展同样成果显著。上海传媒港花园里作为上海首个轻资产项目，聚焦西岸TOD客群需求，项目一期招商率达95%，餐饮品牌占比超80%；昆山国创璀璨招商花园里首进县域市场，以“小而美”业态组合打破同质化困局，从签约到开业仅用6个月，首店占比超40%，验证了轻资产模式的高效落地能力。

图：上海传媒港花园里

未来图谱：以“X+商业”定义城市新生态

2025至2027年，招商商管将推出一批定义未来的主题MALL，覆盖从滨水综合体到社区商业的全场景。南京玄武招商花园城将打造南京首个以“RE-value”为核心理念的可持续生态商业；深圳太子湾招商花园城汇集众多明星建筑师，打造“邮轮+艺术文化+商业”全新样本；杭州城北招商花园城整合商业Mall、城市客厅与文体中心，激活5公里内62万+消费潜能；上海泗泾招商花园城作为松江首座TOD商业，创新“文商同圈”生态模式，引领青质潮流生活；上海北城招商花园城X打造超28万m2MAX TOD商业综合体，以350+的品牌引入，为北上海带来一座“超级核心”。这些项目不仅承载空间革命，更将链接城市肌理，推动商业与城市的共生共荣。

图：上海北城招商花园城X

根据公开消息，招商蛇口集中商业2024年收入同比增长22%，轻资产签约项目已突破20个，存量回报率稳居行业前列。未来，随着“X+商业”战略的深化，更多重磅项目将陆续入市，以创新业态与场景共创，持续解答“商业如何与城市共生”的行业命题。招商商管2025全国招商大会，或将揭晓这一战略的下一站答案。

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